כיום רבים כבר יודעים שאם הם מחפשים אפיק השקעה מבטיח וכלכלי, מוטב שיתמקדו בתחום הנדל"ן. מעבר לכך, כיום רבים כבר מבינים שאם פעם תחום ההשקעות בנדל"ן היה שמור רק לבעלי הון, הרי שכיום גם אנשים עם כמה עשרות אלפים פנויים יכולים להיכנס למשחק, ואט אט לגלגל השקעות ולצבור סכומים משמעותיים. עם זאת, לצד מבחר של הצעות שוות, גם יש לא מעט הצעות מסוכנות, ואף הצעות שאם רק בוחנים כראוי, מגלים שמאחורי תיאור מפתה, נמצאים חורים שעשויים לשאוב את סך ההשקעה, או פשוט להוביל לתשואה שאינה מספיק מרשימה. אז אם גם אתם מבקשים להיכנס למשחק ולצאת מורווחים, מוזמנים לעבור על עשרת הדיברות שיגנו עליכם מפני השקעה רעה ושבמקביל יובילו לתשואה מדהימה.
עורכים היכרות אישית עם חברת הנדל"ן
1 . בדיוק כפי שבמשחק כדורגל ניתן לדעת שאם משתתף שחקן מדהים, נראה שהקבוצה נעה לכיוון של ניצחון, כך כשמדובר בהשקעת נדל"ן אותו "שחקן מבטיח" היא משרד תיווך. הרעיון הוא לוודא מראש שחברת הנדל"ן שמולה עומדים לסגור עסקה אכן מקצועית ואמינה. לשם כך יש לערוך בדיקת רקע מקיפה.
בדיקה מעין זו צריכה להתייחס לסעיפים הבאים:
- אלו עסקאות החברה הובילה בעבר.
- מה אומרים לקוחות קודמים.
- מול אלו אנשי מקצוע משלימים היא עובדת (ומה הרזומה שלהם), למשל עורך דין, מתווך ברעננה בעל שם, שמאי וכדומה.
- האם היא יודעת רק לאתר, או גם ליזום הזדמנויות.
- באיזה אופן היא מלווה את המשקיע לאורך התהליך.
- על אלו סעיפים היא יודעת להתחייב.
- עד כמה היא משדרת שקיפות.
- מהו הניסיון של החברה בתחום שעומד על הפרק.
עורכים בדיקת רקע מקיפה אודות ההשקעה
2. בין אם על הפרק עומדת הצעה לקניית דירה ברעננה ובין אם על הפרק עומדת הצעה שנוגעת לרכישת קרקע, יש לבחון היטב את ההצעה – מעבר למידע שחברת הנדל"ן מציגה. בין היתר זה אומר שרצוי לבחון האם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל או שהיא מוגדרת כקרקע פרטית (הופך את העסקה להרבה יותר מעניינת). בנוסף, רצוי לבדוק שאין שעבוד על הקרקע או כל הגבלה מסוג כזה או אחר (וודאו שהמידע מופיע כראוי בהסכם שיתוף). מה עוד חשוב לבחון? את תיק הבניין (דרך הוועדה המקומית), אלו זכויות נוגעות לנכס ואף מהו המצב המשפטי של הנכס, כולל נסח טאבו, הסכמים שקיימים מאחורי הקלעים, חוזי שכירות וכדומה.
לא מוותרים על ליווי משפטי
3. לא רק חשוב שיש ברקע עו"ד שבקיא בדיני נדל"ן, אם גם חשוב לוודא שהוא מומחה בתחום. באופן שכזה ניתן לוודא שהאינטרסים הכלכליים שלכם נשמרים, שלא חותמים על סעיף שמשחק לרעתכם, שמוסיפים להסכם סעיפים ששומרים על ההשקעה, שזוכים לוודא שהכסף שמור כראוי בחשבון נאמנות פרטי עד לתום רישום התהליך וכמובן שגם זוכים לוודא שקיימים ברקע הסכמי שיתוף מסודרים. פה ראוי לציין שהסכמי שיתוף סופר חשובים, וזאת כי הם מגדירים את יחסי הגומלין בין שני הצדדים. עוד נוסיף ונחדד שככול שיותר אנשים חתומים תחת אותו הסכם שיתוף, כך ניתן לדעת שהתהליך יתקדם בצורה יותר אידאלית.
עוצרים לבצע הערכת שווי קרקע ריאלית
4. לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן הכרחי לוודא מראש מהו הערך הריאלי של הקרקע. לשם כך יש לקבל מהצד שמשווק את הקרקע שומה מעודכנת, ואם מדובר בנכס, רצוי לערב שמאי מטעמכם. שמאי יערוך השוואה בין הנכס המדובר לנכסים זהים באזור, ושמאי יעריך את הפרמטרים המשלימים, כגון ערך הקרקע, מיסוי, רווח יזמי וכדומה.
אין תחליף לבחינה פיזית
5. עם כל הכבוד לתוכנית עסקית, לפרזנטציה מרשימה, לטבלאות, לתמונות ולמספרים, אין תחליף לבדיקה פיזית בשטח – גם אם אינכם מבינים דבר בתחום דירות למכירה ברעננה וגם אם אתם חסרי
ניסיון. כך למשל אם חברת נדל"ן מציגה בפניכם וילות למכירה ברעננה שממוקמות היטב ושעומד מאחוריהן אדריכל ידוע, עדיין חשוב להגיע לשטח ולבדוק את הנתונים הבאים:
- עד כמה הרחוב רועש.
- מה מצב התחבורה (הנוכחי והעתידי).
- אלו שירותים בסיסיים קיימים בסביבה המידית.
- כמה זמן בפועל לוקח לצאת מהרחוב לכביש ראשי בשעות של תנועה ערה.
- מהו הנוף המידי שנשקף מהחלונות.
- מהי רמת התחזוקה של המרחב הכללי.
- האם קיימים בקרבת מקום גני משחקים או פארקים ציבוריים.
- מה מצב החנייה.
- עד כמה הבנייה באזור צפופה.
- האם קיימים בסביבה המידית עסקים שעשויים להקשות על איכות החיים.
- מה חושבים הדיירים באזור על אופי השכונה.
בודקים מיהי חברת הניהול
6. חברת הניהול משפיעה באופן ישיר על הצלחת הפרויקט ובעיקר על האופן שבו הכול מתקדם ומתנהל. מכאן שחשוב לערוך בירור מקדים לגביה. חשוב לבחון אלו פרויקטים היא כבר ליוותה וכמובן עד כמה היא מנוסה בתחום. אחת ההמלצות היא ליצור עמה קשר ולהציף מספר שאלות מקצועיות, וזאת כדי לבחון עד כמה היא בקיאה ובעלת יכולות כדי להניע את השלבים השונים.
לא משקיעים יותר ממה שיכולים
7. הרבה אנשים מאמינים ביכולת של השקעה נדל"נית להוביל לשלב הבא, ועל כן ממהרים לקחת הלוואה רק כדי להיות חלק מההשקעה. פה הכרחי להבין שייתכן שההשקעה לא תוביל לרווחים הרצויים, ועל כן אין להשקיע סכום שלא תוכלו לחיות בלעדיו. מכאן שחשוב לבחון היטב ובאופן מציאותי מהו ההון הפנוי להשקעה. במקביל, רצוי לשקול להשיג את הסכום לא רק מתוכנית חיסכון, אלא גם אפשרי למשכן נכס קיים, לבנות על פיצויים עתידיים וכדומה, אם כי כמובן בהתאם לבחינה קפדנית של סך הנתונים.
אפיון מטרת ההשקעה
8. חשוב להבין את המקום האישי שלכם בתוך ההשקעה. יש להבין האם מתאימה לכם השקעה ארוכת טווח, או שמעדיפים להתמקד בהשקעה קצרת טווח, כאשר חשוב להגדיר בתוך כמה שנים מבקשים להחזיר את ההשקעה, ואף מהי התשואה המינימלית שריאלית מבחינתכם. במקביל, יש להבין האם מתכוונים לגור בנכס, להשכיר או להשביח אותו.
בוחנים היטב את המיקום
9. אומנם בחינה של המיקום מהווה חלק מרכזי מהבדיקות המקדימות שיש לבצע טרם נכנסים לעסקת נדל"ן, אך כיוון שמדובר בפרמטר כה חשוב, מצאנו לנכון להעניק ל"מיקום" סעיף ייחודי. אז מה יש לבדוק לגבי המיקום? עברו על הסעיפים הבאים – כולם חשובים!
רצוי לבחון:
- אלו אמצעי תחבורה ציבורית עוברים ליד. כל עוד ישנה תחנת רכבת סמוכה, מדובר ביתרון חשוב ביותר. כמו כן, יש לבחון אם קיים מסלול אופניים (יתרון נוסף), אלו צירים ראשיים נמצאים ליד וכמה זמן לוקח להגיע אליהם. פה נציין שאין להסתפק בתכניות קיימות, אלא רצוי לבחון גם תכניות עתידיות.
- אלו מוקדים שמושכים עניין ושחשובים עבור התנהלות יומיומית קיימים באזור. הכוונה לקופת חולים, ספרייה, בריכה/קאנטרי, קניון, מסעדות, חנויות, בנק וכדומה.
- אלו מוסדות לימוד קיימים באזור, כולל בתי ספר, גני ילדים ומכללות.
- מהו המצב הכלכלי של האוכלוסייה באזור.
בוחנים היטב את המיקום
חשוב לבחון האם מדובר בהשקעה לטווח רחוק או קצר, ולאחר מכן יש לבחון תוך כמה שנים אמורים להחזיר את ההשקעה, בהתאם לתשואה מציאותית כמובן. פה יש לשים לב שהרבה פעמים נכסים שמבטיחים תשואה גבוהה נחשבים יותר מסוכנים, ועל כן אין למהר להתפתות להצטרף להשקעה לפני שבוחנים היטב את סך המשתנים.
