כבר תקופה שמחפשים וילה לרכישה, ופתאום זה קרה. הגעתם, ראיתם, שמעתם והכול נשמע מושלם, כך שרק נותר להשיג את הזוג הנוסף שמביע עניין ופשוט לסגור עסקה. עם זאת, גם אם מרגישים כמו במרוץ כנגד הזמן, עדיין חשוב לדעת לעצור, לשים לרגע את ההתרגשות בצד ולבצע בחינה רצינית. מה אם כן חשוב לבדוק? ריכזנו עבורכם מקבץ המלצות חשובות, ממש רגע לפני שמזמינים חברת הובלה.
בדיקת בעלות
חשוב ביותר לוודא שהדירה אכן רשומה כחוק על שם המוכר, ואף ראוי לבדוק שלא קיימים חובות, או סעיפים שמצביעים על חוסר יכולת לבצע מכירה (למשל שעבודים, עיקולים, חריגות בנייה, או צווי מניעה). לשם כך יש להוציא "נסח רישום" מעודכן, ופשוט לערוך השוואה בין הפרטים שמופיעים בנסח מול הפרטים שמופיעים בת"ז של המוכר. עוד נציין שיש לבדוק אם המוכר נשוי או גרוש, ואם התשובה חיובית, רצוי לבחון אם בן/ת הזוג מחזיק בזכויות על הדירה. מה עוד? אם יש שוכר זמני, מומלץ לבחון מתי הוא אמור לסיים שכירות (בהתאם לחוזה כמובן), ואם המוכר לקח משכנתא עבור הנכס, יש לבקש לראות אישור מטעם הבנק, אישור שמורה על יתרת הסילוק שנוגעת לסך ההלוואה. מכאן כיוון שלא מעט תלוי באיכות הבדיקה, וכפי שניתן לראות היא אינה בהכרח כה פשוטה, מוטב לבצע את הבדיקה באמצעות עו"ד שמתמחה בתחום עסקאות נדל"ן.
בוחנים זכויות בנייה ותוכניות סביבתיות
רבים מהאנשים שמתכוונים לרכוש וילה, גם מתכוונים להרחיב אותה, ועל כן מראש ראוי לוודא האם זכויות הבנייה נוצלו במלואן ומהן מאפשרות. בדיקה שכזו מצריכה לגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולבקש ממנה תדפיס שנוגע לשימושים ייעודיים וזכויות. באותה נשימה נציין שטוב לבחון מהם התכנונים האדריכלים עבור האזור הסמוך, כי אולי עומדים לרכוש וילה ברעננה שממוקמת בשכונה שקטה ופסטורלית, אך תכניות מגירה עומדות להפר את האידיליה, וזאת באמצעות תוספת של מספר בניינים גבוהים.
בודקים את המחיר מכל הכיוונים
כיום כאשר יש יותר היצע מאשר ביקוש, מחירי הנדל"ן די גבוהים, כך שבקלות ניתן לשלם מחיר שאינו הגיוני. מכאן שאם רוצים לוודא שהמחיר כדאי, יש להיעזר בשמאי מקרקעין, לדבר עם מתווכים מקומיים ולהשוות למחירים של נכסים יחסית זהים באזור. כמו כן, אם רוצים בשלב הראשוני להימנע ממעורבות של איש מקצוע, ניתן להתנהל לבד. כל שצריך לעשות זה להיכנס לאתר של רשות המיסים, ובו לאתר מחירים של עסקאות שבוצעו באזור בשנים האחרונות.
קחו בחשבון מס רכישה וגורמים כספיים נוספים
מס רכישה משפיע בצורה שונה על כל אחד. מאוד תלוי מהו הסטטוס, האם מדובר בנכס יחיד, מהו מחיר הנכס, האם עומדים למכור בזמן המידי את הנכס הנוכחי וכדומה. מכאן שאין להתעלם מנתון זה כאשר בוחנים את כדאיות הרכישה, ועל כן כדי להטיב את התנאים, מוטב לערב עורך דין שבקיא בעסקאות נדל"ן. אם כבר ציינו מס רכישה, נוסיף מגוון שיקולים כספיים נוספים למשוואה. חשוב לבחון האם הווילה מצריכה שיפוצים (ואם כן מה עומדות להיות העלויות), מהו מצב התשתיות, מהן סך העלויות של בדיקת מהנדס ובדיקת שמאי מקרקעין, מהי סך עלות ההלוואה (מבחינת פתיחת תיק, ביטוח חיים, ביטוח דירה, ריבית וכדומה), מהן עלויות הרישום בטאבו וכדומה.
בחינת הנתונים שהווילה מציעה
מעבר לכמות חדרים, כיווני אוויר ומצב התשתיות, גם יש לבחון האם קיימים ליקויי בניה, האם קיימים ליקויים הנדסיים, האם קיימים מפגעי בטיחות, מהו מצב המיזוג, כמה אור טבעי נכנס פנימה בשעות שונות של היום, מהו מצב הארונות במטבח, האם הנכס כולל חנייה צמודה ואף הרבה מעבר לכך. מה מעבר? ובכן בין היתר חשוב לבחון כמה זמן לוקח לצאת מהעיר, אלו מרכזי מסחר קיימים בסמיכות, מהו הגיל הממוצע של תושבי השכונה, האם קיים בסמיכות מוקד לשידור סלולארי וכדומה. עצה אחרונה? הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע רלוונטיים (שמאי, עורך דין וכדומה) – תבצעו רכישה מושכלת!
תמיד יש הוצאות נוספות
בין היתר יש להכניס למשוואה מגוון נתונים נוספים, כגון גינה (ברוב המקרים משקיעים בגינה, גם אם בשלב יותר מאוחר – העלות נעה בין 15 ל75 אלף ש"ח), מעצבת פנים (בין 4,000 ל20,000 ש"ח), יועץ תאורה, פרגולות, תאורת חוץ, מעקות מיוחדים, שואב אבק מרכזי, מחסנים חיצוניים, שערים, בריכה, חימום תת רצפתי וכדומה. הרעיון הוא שבכול נישה ניתן לחסוך אלפי שקלים, כך שכל עוד עובדים מול טבלה מסודרת, ניתן להבין מתי ניתן לשחרר ומתי רצוי להמשיך לחפש בעל מקצוע יותר זול.
שורה תחתונה
לסיכום נציין שבניית בית של 200 מ"ר לרוב מתחיל ממיליון שלוש מאות ש"ח ובקלות מטפס מעלה. מכאן שבניית בית היא אכן הוצאה גדולה, אך היא גם יכולה להיות הוצאה מושכלת ושקולה. שורה תחתונה? גם אם לא נעים לבקש הנחה (בהחלט ניתן) וגם אם אין כוח לשבת מול טבלה, חשוב להפנים שמדובר בפעולות פשוטות שבסוף היום מתורגמות לחיסכון של מאות שקלים.
בנוסף חברת גולדנהאוס תשמח לייעץ ולעזור בשאלות שיש לכם בתהליך הבנייה, במידה ואתם מעוניינים לבנות או אפילו אם אתם מחפשים וילות ברעננה לקניה אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ואנו ננסה לעזור ולסייע בכל נושא תוך מבט על הטוב ביותר עבורכם ומשפחתכם.
